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Nem sempre o que corre à boca pequena tem o aval da lei nos contratos de aluguel. O doto popular constrói mitos que são aceitos na hora da assinatura, mas que podem ser contestados na Justiça. Especialistas esclarecem as dez dúvidas mais comuns, entre as quais a necessidade de o fiador ter mais de um imóvel, questão que ganha repercussão com uma decisão recente do Superior Tribunal Federal, que proibiu a penhora do local em que o fiador mora para pagar uma dívida de aluguel. Também são polêmicos itens relativos a multas e quebra de contrato.
MITOS E VERDADES
1) PROPRIETARIO QUER A CASA DE VOLTA
MITO: no primeiro contrato de locação, o proprietário pode pedir o imóvel de volta se for para uso próprio.
VERDADE: o acordo inicial, de 30 meses, só pode ser interrompido se houver descumprimento de alguma cláusula contratual ou se for necessário fazer um reparo urgente no imóvel, exigido pelo poder publico, que não possa ser realizado com o inquilino dentro; o proprietário, contudo, pode vender o imóvel, e o comprador tem o direito de despejar o inquilino.
2) TRÊS MESES DE INADIPLÊNCIA
MITO: é preciso haver três meses de inadimplência para que o locador possa mover uma ação de despejo.
VERDADE: basta um dia de atraso para que a ação possa ser movida; na prática, porém, locadores e administradoras tentam acordo durante um período de, no mínimo, um mês.
3) MULTA DE 2% POR ATRASO
MITO: a multa por atraso no pagamento do aluguel é de 2%.
VERDADE: essa taxa se refere ao atraso da mensalidade do condomínio; no caso da locação, não há um valor fixo legal para a multa, que deve ser especificada no contrato e costuma variar de 10% a 20%.
4) CONTRATO MAIS CURTO
MITO: o contrato pode ter menos que 30 meses de duração.
VERDADE: teoricamente é possível redigir o documento nesses termos, mas, na prática, o locador não pode pedir o imóvel de volta, sem mútuo acordo, antes de 30 meses; nos cinco anos seguintes, também só por mútuo acordo ou para reparações urgentes determinadas pelo poder público.
5) SAIR SEM PAGAR
MITO: em caso de despejo, as últimas três mensalidades do contrato não precisam ser pagas.
VERDADE: mesmo quando a garantia for um caução em dinheiro de três mensalidades, ela será usada apenas na entrega das chaves e independerá das parcelas, que deverão ser saldadas normalmente e sobre as quais incidirão multa e juros se estiverem atrasadas.
6) FIADOR COM APENAS UM IMÓVEL
MITO: em caso de inadimplência, o fiador responde pela dívida mesmo se tiver um único imóvel.
VERDADE: se o imóvel for de uso próprio, a Justiça já reconhece que não pode ser tomado do fiador para o pagamento desse tipo de obrigação.
7) MULTA INTEGRAL POR DESISTÊNCIA
MITO: para deixar o imóvel antes do contrato, o inquilino paga o valor integral da multa definida no documento.
VERDADE: a quantia a ser paga é proporcional ao tempo que falta para o cumprimento do acordo – quando menor ele for, menor a multa.
8) INQUILINO ETERNO
MITO: um inquilino muito antigo adquire o direito de ficar para sempre no imóvel.
VERDADE: a lei não estabelece essa determinação; o locatário, novo ou antigo, tem apenas preferência na compra caso o locador decida vender o bem.
9) INQUILINO VOTANTE
MITO: o inquilino poderá votar em assembléia de condomínio.
VERDADE: isso pode acontecer se ele tiver uma procuração do proprietário.
10) O DONO PAGA O IPTU
MITO: o IPTU deve ser pago pelo dono do imóvel.
VERDADE: se for previsto no contrato, o pagamento poderá ser de responsabilidade do inquilino.
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